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區域综合開辟，实践中又称片區综合開辟、城镇综合開辟。區域综合開辟在我國現行的律例政策中還没有同一和明白的界说，通常為指在合适國度及处所计划的条件下、對具备必定范围、相對于成片的區域举行体系性革新、投資、扶植、運营和保护。關頭内容凡是包含计谋定位、计划設計、地皮一级開辟、基建公服扶植、財產和内容导入、運营辦理等，常見情势包含旧城革新、工業園區、財產新城、特點小镇、游览综合体等。
本文對區域综合開辟在分歧阶段下的情势和特色举行总结归纳，梳理區域性综合開辟項目标近况、92号文的對综合開辟項目带来的窘境、區域性综合開辟項目标主流模式、三種開辟類型的區分與流程、片區開辟的十種融資方法，為介入片區開辟的各種主体供给参考和鉴戒。
来历 | 搜狐網
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區域性综合開辟項目标近况
區域性综合開辟項目（如下简称“综合開辟項目”），实践中也称片區综合開辟或園區综合開辟項目，在我國今朝的律例政策中對其還没有明白的界说，一般来说，是指在合适國度及处所计划的条件下對成片區域举行体系性地革新、扶植、運营和保护的举動，凡是会包含地皮一级開辟、配套根本举措措施和大众辦事举措措施的扶植運营，和相干的財產导入辦事等内容。从PPP項目角度看，財務部PPP综合信息平台将項目划分為19個一级行業，此中“城镇综合開辟”類項目根基上可以理解為即以PPP模式施行的综合開辟項目，其下包含園區開辟、城镇化扶植、地皮储蓄、廠房扶植和其他5個二级分類。
（二）综合開辟項目标常見施行模式
此類項目标傳统施行模式，重要包括如下几種：一是最先的當局直接投資扶植開辟的模式，即當局直接作為投資主体举行區域的扶植開辟，資金来历重要以財務性資金為主；第二種是在政企開辟的鼎新趋向下，由平台公司作為投融資主体的模式，其資金来历主如果財務性資金+债務性融資，但债務性資金的還本付息依然寄托當局补助；第三種是彻底市場化的操作模式，由企業享有地皮溢價分成或經由過程一二级联動開辟获得收益，當局投入较少，但跟着政策的收紧，该模式已根基堕入瓶颈。近几年来，跟着PPP模式的鼓起，社会本錢經由過程PPP方法介入區域性综合開辟已成為一個立异。
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92号文的對综合開辟項目带来的窘境
2017年11月份，財務部公布了《關于规范當局和社会本錢互助（PPP）综合信息平台項目库辦理的通知》（財辦金〔2017〕92号，如下简称“92号文”），明白指出新签约項目不得从當局性基金中放置項目運营补助，直接堵截區域综合開辟的重要回报来历，造成現在區域综合開辟缺乏合规政策出口的窘境。
提出為规范PPP項目運作，停止隐性债務危害增量，一方面要严酷新項目入库尺度，另外一方面要集中清算分歧规的已入库項目，并對各種分歧规情景作了具体的罗列，勘称近几年PPP大范围推行以来國度层面所出台的最周全、最具体的负面清单。从92号文的详细划定来看，與後续综合開辟PPP項目标施行出格相干的主如果如下几個方面的問题：
（一）纯當局付费類的综合開辟項目将会受限
92号文指出，要“優先支撑存量項目，谨慎展開當局付费類項目”，而對付综合開辟項目而言，依照曩昔此類項目常見的運作模式，其扶植范畴重要以征地拆迁、配套根本举措措施和大众辦事举措措施新建為主；从回报機制来看，此類項目投資范围庞大，且本身的谋划性收益来历较少，項目公司或社会本錢重要經由過程當局付费收回投資本錢及公道收益，轻易對处所財務造成庞大的压力。
此外，从海内現行的政策傳导機制和行政辦理系统来看，处所當局為规避行政危害，常常会對國度政策举行過分解读和履行，虽然92号文划定利用的是“谨慎展開”的表述，不解除处所实操层面将之异化為“制止展開”的可能性。
（二）贸易地產開辟、招商引資項目等内容不得纳入PPP互助范畴
按照92号文划定，對付“不属于大众辦事范畴，當局不负有供给义務的，如贸易地產開辟、招商引資項目等”的項目，不得入库。在曩昔的一些综合開辟PPP項目实践中，不乏一二级联動，将贸易地產開辟、招商引資等不属于大众辦事范畴的内容纳入PPP范畴的做法，在92号文出台以後此類項目明显将会被列入制止入库的范畴。
实在，這条划定并不是92号文的新请求，而是國度层面一向在夸大的红線，即當局和社会本錢互助的范畴只能是當局负有供给义務的根本举措措施和大众辦事范畴，比方早在《國務院辦公厅關于當局向社会气力采辦辦事的引导定見》（國辦發〔2013〕96号）中就指出，“對理當由當局直接供给、不合适社会气力承當的大众辦事，和不属于當局职责范畴的辦事項目，當局不得向社会气力采辦”，此外，在《關于在大众辦事范畴深刻推動當局和社会本錢互助事情的通知》（財金[2016]90号）中也划定：“要严酷區别大众辦事項目和財產成长項目，在能源、交通運输、市政工程、农業、林業、水利、情况庇护、保障性安居工程、醫疗卫生、養老、教诲、科技、文化、体育、游览等大众辦事范畴深化PPP鼎新事情”。
（三）前期筹备事情不到位的項目不得入库
92号文划定，對付“新建、改扩建項目未按划定实行相干立項审批手续的”項目不得入库，按照財務部PPP综合信息平台的現实運行辦理流程来看，起首，上述“不得入库”指的主如果“辦理库”而不是“储蓄库”；其次，上述的“立項审批手续”是指要完成項目标可行性钻研陈述/資金申请陈述或申请批准項目标陈述，并获得相干主管部分的批复。
从综合開辟項目标特色来看，其項目互助范畴繁杂，子項目数目浩繁，扶植周期较长，凡是必要分期举行開辟，不管在扶植内容、范围、投資额上都有较大的不肯定性，此外經常還会触及區域的相干计划调解，必要引入具有財產计划能力的社会本錢介入項目标策動與設計，是以没法子像单体項目同样，在社会本錢招選以前就完成項目立項、可行性钻研、開端設計等前期事情。
是以，依照此類項目曩昔的做法，常常是在社会本錢招選完成以後再举行详细的項目立項审批手续，或先将全部項目做一個大略的大立項，在触及详细子項目标時辰再别离举行深刻的可研和設計事情，但不管是哪一種做法，依照92号文的划定，其前期筹备事情現实上其实不到位，是以，估计在将来综合開辟PPP項目标推動中，必要加倍注意項目标前期计划、立項等事情的展開，确保PPP施行流程與投資項目审批羁系流程的有序跟尾。
（四）综合開辟項目标两评论证理當合适相干划定
按照92号文划定，未經由過程物有所值评價和財務經受能力论证的的新項目不得入库，未按划定展開“两個论证”的已入库項目，包含虽已展開物有所值评價和財務經受能力论证，但评價法子和步伐不合适划定的情景，将面對被清退出库的危害。
如前所述，在曩昔的综合開辟類PPP項目中，因為前期筹备事情成熟度不敷，常常項目鸿沟前提相對于模胡，扶植内容、范围、投資额等均具备不肯定性，這也给PPP項目施行方案体例進程中的經濟测算和两评中的定量阐發带来了较大坚苦，从而致使两评流于情势，不克不及正确地展望項目現实的投入本錢和產出效益，在以當局付费作為重要收入来历的項目回报機制放置下，将会致使當局財務付出责任存在超支危害，终极影响項目标現实可施行性。這也是92号文為什麼频频夸大两评合规性的首要缘由。
（五）以债務性資金充任本錢金的項目存在分歧规危害
此外，92号文還将“违背相干法令和政策划定，未定時足额缴纳項目本錢金、以债務性資金充任本錢金或由第三方代持社会本錢方股分的”重點作為果断分歧规的尺度之一。在此划定下，曩昔PPP項目中常見的經由過程“小股大债”、“股东告貸”等經由過程债務性資金解决項目本錢金来历的方中古沖床, 法将来已没法再简略复制。但实践咱们更加存眷的是下述几個细节問题：
一、社会本錢經由過程债務性融資方法获得的資金作為其本錢金投入項目公司是不是合规？
笔者認為，92号文中所指的“以债務性資金充任本錢金”仅限于以項目公司作為融資主体获得的债務性資金。對付社会本錢股东經由過程债務性融資方法正當获得的資金，作為其权柄性出資投入到項目公司後，虽然對社会本錢属于债務性資金，但對項目公司而言，该部門資金长短债務性資金，其实不属于92号文所限定的分歧规情景。在《國務院關于固定資產投資項目试行本錢金轨制的通知》（國發[1996] 35号）中，也划定了：“投資者依照國度划定从資金市場上张罗的資金”可以作為该投資者（至關于社会本錢股东）所投資的項目法人（至關于PPP項目公司）的本錢金来历。
二、综合開辟項目标最低本錢金比例请求理當設置為几多？
國發[1996] 35号及後续國務院關于调解項目本錢金比例的一系列文件中，明白項目本錢金最低比例请求的行業包含交通運输、煤炭、钢铁、邮電、化肥、電力、電機、建材、化工、煤油加工、有色、轻工、纺织、商贸等，并未明白划定综合開辟項目标最低本錢金比例请求。這是因為综合開辟項目本身的繁杂性，难以被简略归類到上述某個单体行業中，是以現实上政策层面對付此類項目标本錢金比例并無明白请求，項目实践中常常会参考國發[1996] 35号文件中的“其他行業”，将综合開辟項目标本錢金肯定為20%。
但是从現实环境来看，综合開辟項目因為其扶植内容繁杂性、扶植時序的不肯定性和庞大的投資额度，常常会通過度期转動開辟的方法举行施行，若是简略粗鲁地依照項目总投資额的必定比例肯定項目本錢金，常常会造成冗余資金的挥霍和高额的資金減肥方法,本錢占用，从提高社会本錢投資效益和投資踊跃性角度斟酌，建议理當得當节制综合開辟項目标投資范围，确有需要的可斟酌分期施行，一方面公道节制社会本錢的投資危害和當局的財務付出责任危害，另外一方面也利于节制扶植時序，确保項目區域的可延续性開辟。
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區域性综合開辟項目标主流模式
今朝，海内的園區開辟模式重要分為重資產和轻資產两大類。
（一）重資產類開辟模式
一、彻底处所當局把握模式
管委会直属辦理運营。例：@海%hv42z%内大大%3JR56%都@經濟技能開辟區。
二、國有平台公司運作模式
政企分隔，國有平台公司運作，相對于市場化。例：新加坡裕廊模式下的姑苏工業園。
三、政企合一開辟模式
開辟公司和管委会两块人马一套牌子，属于在市場初期比力常見的模式，今朝根基已政企分隔或政企互助。例：初期的宁波大榭。
四、財產新城開辟模式
A 當局與B 財產新城開辟商在划定的年限内，就C 財產新城(通常是十几平方千米乃至几十平方千米)的開辟告竣互助协定，一般采纳PPP 模式。例：中原幸福基業。
五、財產地產商模式
以总体開辟或订制式開辟的情势扶植財產物業產物，然後以租赁、讓渡或合股等方法举行項目谋划和辦理，获得開辟利润。例：联东U 谷，天安数码城。
六、主体企業指导模式
業内龙頭企業或高校获得地皮後自建園區，并在本身入驻園區且占主导职位地方的环境下，借助其在財產中的壮大号令力，以出售、出租等方法吸引同類企業的会聚。例：海尔、中兴自建的財產園。
（二）轻資產類開辟模式
一、運营品牌输出模式
售賣甚至分拆“運营能力”，成為很多財產地產商轻資產路径的配合選擇。這一模式有诸多长处，可以较小資金和较低危害实現園區范围化结构；快速新增可协同園區，实現外溢資本的变現；為重資產項目進入新的都会探路；培養新的营收增加點，乃至分拆成為富有故事性的自力营業，但這類模式必要在業界已具有很是成熟的運营履历。例：亿达中國。
二、資產证券化模式
将項目构成資產包，當項目到达良性状况，构成 reits 快速变現，這類運作以普洛斯為典范代表，也是外資工業地產的成熟做法，可以有用支持轻資產模式;但不管是中國式 reits，仍是搭建境外架构，財產地產 reits 還面對着本身的行業困难，好比收益不乱靠得住的優良資產希少、財產用地年限较短并有進一步收缩的可能等，都限定了財產地產借用 reits 推广轻資產的可能性。例，普洛斯。
三、搭建財產辦事平台模式
从財產的角度動身，以財產為焦點聚焦財產黏性的價值，為財產供给响應的配套和辦事，增长辦事真個比重，以增值辦事為焦點红利點；可是“ 賣辦事”的根本依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以构成“賣辦事” 的用户根本。光凭仗“賣辦事”這单一来历明显难以支持全部公司。例：富春硅谷。
四、投資孵化模式
“房主变股东”，将園區和園區企業举行长处台北按摩小姐,绑缚，與園區企業配合發展，經由過程股权分红等得到收益 ;可是財產投資與孵化投資回报周期长，對財產園區企業的專業性、對當局資本金融資本的整合能力请求很是高，現实上很是难以复制。例：张江高科。
别的，在金融东西不足、資金需求量庞大的环境下，互助開辟成為一些財產地產開辟運营商的实际選擇，如財產地產商+室第開辟區商;財產地產商+財產地產商; 財產地產商毛囊炎藥膏,+实業企業等。例：启發和协信联手建立启發协信;万科和天安数 码互助成開辟物流園。
今朝，財產園區已進入存量運营期間，愈来愈多的園區運营商纷繁从重資產向轻資產转移，解决園區企業在重資產拓展進程的危害，可是財產園區是個繁杂的体系，不具有足够体量的地皮储蓄和可供出租出售的物業，是没有话语权和主导权的，笔者認為，纯轻資產運营是较难复制的，應當轻重连系。
不管是哪一種模式，都是企業按照本身环境做出的理性、乃至阶段性的選擇，只靠租售收入不必定低端，資產证券化也不必定高端，這些模式無高低好坏之分，合适本身的就是最佳的。
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三種開辟類型的區分與流程
一、財產園區、財產新城、特點小镇。三者既有區分又有接洽。
二、開辟的重要流程
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片區開辟的十種融資方法
一、PPP融資模式
在片區開辟的開辟進程中，當局與選定的社会本錢签订PPP互助协定，按出資比例组建SPV（特别目标公司），并制订《公司章程》，當局指定施行機构授與SPV特许谋划权，SPV賣力供给片區開辟扶植運营一体化辦事方案。
PPP互助模式具备强融資属性，金融機构與社会本錢在PPP項目标合同商定范畴内，介入PPP的投資運作，终极經由過程股权讓渡的方法，在片區開辟建成後，退出股权实現收益。社会本錢與金融機构介入PPP項目标方法也能够是直接對PPP項目供给資金，最後得到資金的收益。
二、財產基金及母基金模式
片區開辟在导入財產時，常常必要財產基金做支持，這類模式按照融資布局的主导职位地方分三種類型：
第一種是當局主导，一般由當局（凡是是財務部分）倡议，當局拜托當局出資平台與銀行、保险等金融機构和其他出資人配合出資，互助建立財產基金的母基金，當局作為劣後级出資人，承當重要危害，金融機构與其他出資人作為優先级出資人，杠杆比例通常為1:4，片區開辟详细項目需金融機构审核，還要颠末當局的审批，基金的辦理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合股企業（有限合股制）自任，也可另行拜托基金辦理人辦理基金資產。這類模式下當局對金融機构有不乱的担保。
第二種是金融機构主导，由金融機构结合处所國企建立基金專注于投資特點小镇。一般由金融機构做LP，做優先级，处所國企做LP的次级，金融機构委派指定的股权投資基金作GP，也就是基金辦理公司。
第三種是由社会企業主导的PPP財產基金。由企業作為首要倡议人，大都是大型实業類企業主导，這種模式中基金出資方常常没有當局，資信度和危害企業承當都在企業身上，可是企業投資項目依然是政企互助的PPP項目，當局授與企業特许谋划权，企業的運营機動性大。
三、股权投資基金模式
介入片區開辟扶植的企業除上市公司外，另有处于種子期、草創期、成长期、扩大期的企業，對應的股权投資基金根基可分為天使基金、創業投資基金、并購基金、夹层本錢等。
除天使和創投以外，并購基金和夹层本錢也是很首要的介入者。并購基金是專注于對方针企業举行并購的基金，其投資伎俩是，經由過程收購方针企業股权，得到對方针企業的节制权，然後對其举行必定的重组革新，持有必定時代後再出售。夹层本錢，是指在危害和回报方面，介于優先债权投資（如债券和貸款）和股本投資之間的一種投資本錢情势，凡是供给情势很是機動的较持久融資，并能按照特别需求作出调解。而夹层融資的付款事宜也能够按照公司的現金流状态肯定。
四、股权和產物众筹模式
片區開辟運营阶段的立异項目可以用众筹模式得到必定的融資，众筹的标的既可所以股分，也能够是產物或辦事，好比特點小镇三日游。众筹具备低門坎、多样性、寄托公共气力、注意創意的特性，是一種向大众募資，以支撑倡议的小我或组织的举動。股权众筹是指公司出讓必定比例的股分，等分成不少份，面向平凡投資者，投資者經由過程出資認購入股公司，得到将来收益。
五、收益信任模式
片區開辟項目公司拜托信任公司向社会刊行信任规划，召募信任資金，然後同一投資于特定的項目，以項目标運营收益、當局补助、收费等构成拜托人收益。金融機构因為對項目供给資金而得到資金收益。
六、刊行债券模式
片區開辟項目公司在知足刊行前提的条件下，可以在買賣商协会注册後刊行項目收益单子，可以在銀行間買賣市場刊行永（可）续单子、中期单子、短時間融資债券等债券融資，也能够經國度發改委批准刊行企業债和項目收益债，還可以在证券買賣所公然或非公然刊行公司债。
七、貸款模式
操纵已有資產举行典质貸款是最多見的融資模式，但項目公司可以尽力使得所運营項目成為纳入當局采購目次的項目，则可能得到當局采購融資模式得到項目貸款，而耽误貸款刻日及可分期、分段還款，则是對現金流不乱的項目有较着利好，若是進入貸款审批“绿色通道”，也可以或许晋升得到貸款的速率。國度的專項基金是國度發改委經由過程國開行，农刊行，向邮储銀行定向刊行的持久债券，特點小镇專項扶植基金是一種持久除痣藥膏,的贴息貸款，也将成為優异的特點小镇的融資渠道。
八、融資租赁模式
融資租赁是指本色上转移與資產所有权有關的全数或绝大部危害和报答的租赁，有三種重要方法：1.直接融資租赁，可以大幅度减缓片區開辟扶植期的資金压力；2.装备融資租赁，可以解决購買高本錢大型装备的融資困难；3.售後回租，即采辦“有可预感的不乱收益的举措措施資產”并回租，如许可以盘活存量資產，改良企業財政状态。
九、資產证券化
資產证券化是指以特定根本資產或資產组合所發生的現金流為偿付支撑，經由過程布局化方法举行信誉增级，在此根本上刊行資產支撑证券（ABS）的营業勾當。片區開辟扶植触及到大量的根本举措措施、公用奇迹扶植等，基于我國現行法令框架，資產证券化存在資產权属問题，但在“根本資產”权属清楚的部門，可以测验考试利用這類金融立异东西，對片區開辟融資模式也是一個有利的弥补。
十、供给链融資模式
供给链融資是把供给链上的焦點企業及其相干的上下流配套企業作為一個总体，按照供给链中企業的買賣瓜葛和行業特色制订基于貨权及現金流节制的总体金融解决方案的一種融資模式。
供给链融資解决了上下流企業融資难、担保难的問题，并且經由過程買通上下流融資瓶颈，還可以低落供给链条融資本錢，提高焦點企業及配套企業的竞争力。
跟着投融資体系体例的鼎新，处所基建項目和片區扶植使命的施行主体从當局過渡至城投平台，經由過程金融機构举行融資成為開辟資金来历主流，信誉背书也逐步从財務担保過渡為地皮要素，即以地皮直接典质或以地皮出讓收益為還款来历。此時的開辟和投資，已起頭着眼于综合效益和地域形象的晋升，起頭请求基建投資與持久效益获得均衡。
跟着新一轮財產進级的海潮和防备金融系统体系性危害的政策请求，不管是处所當局仍是投資者，均偏重夸大投融資的可控性和區域的长線成长，将區域開辟的重點後移至財產导入和運营辦事，力圖引入有竞争力的高新技能財產或具备高附加值的第三財產，在可延续成长的根本上实現两邊双赢。
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發表於 2022-7-26 17:09:22
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